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Die besten Kredite zur Immobilienfinanzierung

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (mtl. Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Zinsbindung gleich.

Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.
Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken.

Volltilger-Darlehen

Bei dieser Form des Annuitätendarlehens wird die Tilgungsrate so festgelegt, dass Du am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr hast. Ideal, wenn Du Dein Darlehen möglichst schnell zurückzahlen willst.

Genau wie beim Annuitätendarlehen zahlst Du monatlich eine gleich bleibende Rate (die so genannte Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

Allerdings gibst Du hier nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern bestimmst den Zeitraum, nach dem Du schuldenfrei sein willst. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der Tilgungsanteil, mit dem Du Dein Darlehen innerhalb der vorgegebenen Zeit vollständig zurückführen möchtest. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil – und umgekehrt.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bis zu sechzig Monate nach Vertragsschluss – ausgezahlt wird.

Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet, in diesem Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an. Ein Forward-Darlehen wird vom Darlehensnehmer genutzt, um sich bereits zum Zeitpunkt des Abschluss des Darlehensvertrages einen günstigen Zinssatz für die Zukunft zu sichern. Anwendung finden Forward-Darlehen bei Anschlussfinanzierungen (Prolongationen oder auch Umschuldung genannt).

Festdarlehen

Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer erfolgten Kündigung.

Die Belastung während der Laufzeit beschränkt sich auf die Zahlung der Zinsen. Der Zinssatz kann je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende fest oder auch variabel sein.

Geeignet ist das endfällige Darlehen vor allem für Zwischenfinanzierungen, um beispielsweise die Zeit bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung oder der Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken. Die Tilgung erfolgt dann aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung oder aus der Bausparsumme des Bausparvertrages. Außerdem eignet sich diese Form der Finanzierung für vermietete Immobilien, weil die Zinsen, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, höher sind als bei Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Daraus kann sich ein steuerlicher Vorteil ergeben.

Für risikobereite Personen kann diese Finanzierungsart ebenfalls vorteilhaft sein, wenn die ersparten Tilgungen in eine Anlage investiert werden, deren erwartete Rendite über dem Zinssatz des Darlehens liegt. Dies ist beispielsweise bei Anlage in einen Investmentfonds möglich.

Konstantdarlehen

Konstantdarlehen sind eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung. Hierbei werden Darlehensbetrag, Bausparsumme und monatliche Zahlungen so aufeinander abgestimmt, dass der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Darlehensrate zahlt.

Bei einem klassischen Konstantdarlehen nimmst Du ein Darlehen auf und zahlst hierfür „nur“ die Zinsen („Vorausdarlehen“). Gleichzeitig schließt Du einen Bausparvertrag in gleicher Höhe ab. Diesen Bausparvertrag besparst Du so hoch, dass er in beispielsweise 10 Jahren einbezahlt ist und dann zugeteilt werden kann.
Mit der Zuteilung bekommst Du von der Bausparkasse das eingezahlte Guthaben (inkl. Zinsen) sowie das Bauspardarlehen. Damit zahlst Du das ursprünglich aufgenommene Darlehen in einer Summe zurück. Anschließend zahlst Du dann das Bauspardarlehen ab.

Die monatlichen Raten (Zinsen, Einzahlungen in den Bausparvertrag und die späteren Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen) sind so berechnet, dass Du über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibend konstante Rate hast. Diese Rate bleibt bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert und ist völlig unabhängig von der späteren Entwicklung am Zinsmarkt.

Kündbares Festzinsdarlehen

Wenn Du Dein Darlehen vorzeitig ablösen musst, wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dieses Risiko kannst Du jetzt ausschließen.

Variante 1:

Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags kannst Du Dein Darlehen ohne Angabe von Gründen vorzeitig zurückführen und musst dann keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Je nach Kreditgeber kann dabei eine bestimmte Sperrfrist – zum Beispiel bis zum Ablauf der ersten drei Jahre – vorgesehen sein.

Variante 2:

Du schließt zusammen mit Deinem Darlehen einen Vorfälligkeitsschutz ab. Hier zahlst Du einen Einmalbetrag, der sich nach Deinem Absicherungswunsch richtet: Zum einen kannst Du Dich für den Fall eines berufsbedingten Umzugs absichern, zum anderen für den Eintritt eines Härtefalls wie Scheidung, Tod, Erwerbsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit. Natürlich kann man auch beide Szenarien kombinieren. Wenn innerhalb der Zinsbindung der abgesicherte Fall eintritt und die Immobilie verkauft wird, kannst Du Dein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Bei einem beruflichen Umzug kannst Du neben der Ablösung auch einen kostenlosen Pfandtausch oder Schuldnerwechsel vornehmen.

Rentenhypothek

Mit der Rentenhypothek können auch ältere Immobilienbesitzer eine Umschuldung oder größere Anschaffungen zu günstigen Konditionen tätigen, ohne auf Sicherheit und Flexibilität verzichten zu müssen.

Bei der Rentenhypothek kann ein Darlehen bis zu 60% des Beleihungswertes der eigengenutzten Immobilie aufgenommen werden. Die Mindestsumme beträgt 30.000 €. Da die Konditionen lebenslang festgeschrieben werden, bietet dies vollkommene Kalkulationssicherheit. Auch die Rückzahlung kann der Darlehensnehmer individuell bestimmen. Mit den monatlichen Raten sollten mindestens die Zinszahlungen abgedeckt sein – eine Tilgung des Darlehens ist möglich, jedoch nicht notwendig.

Reservierungshypothek

Sichere Dir bei einem geplanten Immobilienerwerb frühzeitig die günstigen Zinsen – ohne Risiko und ohne Kosten. Mit der Reservierungshypothek bleibst Du bei den Konditionen auf der sicheren Seite und kannst Dich auf die Immobiliensuche konzentrieren.

Die Reservierungshypothek ist ein kostenloses Angebot zur Konditionssicherung. Dabei wird ein Zinssatz auf Basis des aktuellen Zinsniveaus und der Rahmenkriterien zur Wunschimmobilie für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten gesichert. Entspricht später die zu finanzierende Immobilie den zuvor vereinbarten Kriterien, kann die reservierte Kondition für die Finanzierung genutzt werden. Sollte das Zinsniveau zwischenzeitlich gesunken sein, wird der günstigere Zinssatz für die Finanzierung gewählt.

Kombi-Darlehen

Dieses Darlehen besteht zum einen aus einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung und monatlicher Rate, zum anderen aus einem speziellen Sondertilgungsdarlehen mit variablem Zinssatz. Die ideale Finanzierungsform, wenn Du günstige Sondertilgungsmöglichkeiten wünschst.

Das Kombi-Darlehen besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen:

Für einen beliebig hohen Teil der gewünschten Darlehenssumme wird ein Annuitätendarlehen mit einer langfristigen Zinsbindung von mindestens fünf Jahren vereinbart. Damit können Kreditnehmer Stabilität in ihre Immobilienfinanzierung bringen. Der Restbetrag wird in Form eines speziellen Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, das jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Dies sichert Flexibilität für außerplanmäßige Zahlungen. Der Zinssatz dieses Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der Drei-Monats-Zinsen (EURIBOR) festgelegt.

Flex-Darlehen

Die Zinsfestschreibung erfolgt bei diesem Darlehen nur auf kurze Zeit. Die 100%ige Sondertilgungsmöglichkeit bietet Dir höchste Flexibilität für Deine Immobilienfinanzierung. Zudem kannst Du von möglichen Zinssenkungen profitieren.

Die Zinsbindung des Flex-Darlehens ist nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern wird alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (siehe Chart) und wird jeden Tag in der Zeitung veröffentlicht, so dass auch die vierteljährlichen Zinsanpassungen völlig nachvollziehbar sind. Hierin unterscheidet sich das Flex-Darlehen maßgeblich von klassischen variablen Darlehen, bei denen der Kreditgeber in freiem Ermessen den Zinssatz anpassen kann.

KonstantKombi-Darlehen

Diese Kombination setzt sich aus einem Konstant-Darlehen und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen zusammen. Somit sicherst Du Dir für den einen Teil Deines Darlehens langfristig die Zinsen, für den anderen Teil maximale Flexibilität bei der Rückzahlung.

Mindestens 50% der Netto-Darlehenssumme werden als Konstant-Darlehen aufgenommen. So erzielt der Kreditnehmer absolute Zinssicherheit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens.

Der verbleibende Darlehensbetrag (max. 50% der Netto-Darlehenssumme) wird über ein spezielles Sondertilgungsdarlehen dargestellt, das alle sechs Monate kostenlos in beliebiger Höhe zurückgezahlt werden kann. Der Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens wird alle sechs Monate neu festgelegt – und zwar auf Basis des Sechs-Monats-EURIBOR (zzgl. 0,80% p.a.), der sich unmittelbar an den besonders niedrigen Leitzinsen orientiert.

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